بازار اجاره زير فشار تورم

ازار مسکن ايران در سال جاري در حالي مسير خود را ادامه مي‌دهد که همزمان چند متغير مهم بر اين بازار اثرگذار شده‌اند؛ از يک‌سو افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز، رشد قيمت نهاده‌هاي ساختماني و کاهش توان سرمايه‌گذاري سازندگان، و از سوي ديگر افت قدرت خريد خانوارها، رکود نسبي معاملات و نگراني مستأجران از فصل جابه‌جايي، شرايطي پيچيده را در اين بازار رقم زده است.
بازار مسکن همواره يکي از مهم‌ترين بازارهاي اقتصادي کشور بوده و به دليل ارتباط مستقيم با معيشت خانوار، اشتغال، سرمايه‌گذاري و صنايع وابسته، تحولات آن آثار گسترده‌اي بر ساير بخش‌هاي اقتصاد دارد. اکنون فعالان اين حوزه معتقدند اگرچه بازار وارد فاز جهش هيجاني نشده، اما نشانه‌هايي از رشد تدريجي قيمت‌ها و افزايش فشار هزينه‌اي در آن ديده مي‌شود.
در سال‌هاي گذشته، مسکن علاوه بر نقش مصرفي، به‌عنوان يک کالاي سرمايه‌اي نيز مورد توجه قرار گرفته است. همين مسئله سبب شده در دوره‌هاي تورمي، بخشي از نقدينگي به سمت اين بازار حرکت کند. با اين حال در شرايط فعلي، کاهش توان خريد مردم و محدوديت منابع مالي، مانع از رونق پرشتاب معاملات شده است.
يکي از مهم‌ترين عوامل اثرگذار بر بازار مسکن در ماه‌هاي اخير، رشد هزينه‌هاي ساخت‌وساز است. افزايش قيمت مصالح ساختماني، هزينه دستمزد، خدمات مهندسي و عوارض شهري، فشار زيادي بر سازندگان وارد کرده است. در اين ميان، نوسانات توليد در برخي صنايع از جمله فولاد نيز نگراني‌هايي درباره آينده هزينه ساخت ايجاد کرده است.
بازار خانه در پيچ جديد؛ رشد آرام قيمت‌ها آغاز شد
سمانه محرمي‌نمين، نايب‌رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران درباره وضعيت بازار مسکن، اظهار کرد: با توجه به آسيب‌هايي که به صنايع فولاد وارد شده، پيش‌بيني مي‌شود هزينه‌هاي ساخت‌وساز با افزايش قابل توجهي مواجه شود که اين موضوع مي‌تواند بر فعاليت سازندگان اثر مستقيم بگذارد.وي افزود: در چنين شرايطي، احتمال خروج برخي سازندگان خرد از بازار وجود دارد، چراکه افزايش هزينه‌ها و کاهش صرفه اقتصادي، توان اجراي پروژه‌هاي جديد را از آن‌ها سلب مي‌کند.اين اظهارات نشان مي‌دهد بخش توليد مسکن، به‌ويژه سازندگان کوچک و متوسط، بيش از سايرين در معرض آسيب قرار دارند. معمولاً در دوره‌هاي افزايش هزينه، پروژه‌هاي بزرگ‌تر به دليل دسترسي بهتر به منابع مالي و مقياس اقتصادي، توان ادامه فعاليت بيشتري دارند، اما سازندگان خرد نخستين گروهي هستند که از بازار خارج مي‌شوند.خروج اين گروه از چرخه ساخت، در ميان‌مدت مي‌تواند به کاهش عرضه واحدهاي جديد منجر شود؛ مسئله‌اي که خود زمينه‌ساز رشد بيشتر قيمت‌ها خواهد بود.
نايب‌رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در همين رابطه مي‌گويد: بايد توجه داشت که مسکن يک نياز اساسي و هميشگي براي انسان است و تحت هيچ شرايطي از بين نمي‌رود؛ بلکه در وضعيت فعلي و با توجه به تخريب برخي واحدهاي مسکوني، اين نياز افزايش نيز يافته است.وي ادامه داد: در حال حاضر متقاضيان براي اجاره، خريد يا پيش‌خريد در بازار حضور دارند و ضروري است شرايط براي تسهيل اين معاملات فراهم شود.اين موضوع نشان مي‌دهد برخلاف برخي بازارهاي سرمايه‌اي که ممکن است در دوره رکود با افت شديد تقاضا مواجه شوند، بازار مسکن همواره داراي تقاضاي مصرفي است. هرچند ممکن است خريداران خريد خود را به تعويق بيندازند، اما نياز به سرپناه قابل حذف نيست.
رکود معاملات خريد و فروش ادامه دارد
اگرچه بازار مسکن از اواخر فروردين‌ماه وارد فاز جديدي از فعاليت شده، اما همچنان نشانه‌اي از رونق گسترده خريد و فروش ديده نمي‌شود. فعالان بازار مي‌گويند حجم معاملات نسبت به دوره‌هاي رونق فاصله معناداري دارد و بيشتر تقاضا در واحدهاي کوچک‌متراژ يا املاک با قيمت پايين‌تر متمرکز شده است.علت اصلي اين وضعيت، کاهش قدرت خريد خانوارها و فاصله زياد ميان درآمد و قيمت مسکن است. در بسياري از مناطق شهري، خانوارهاي متوسط نيز براي خريد يک واحد کوچک نيازمند سال‌ها پس‌انداز يا دريافت تسهيلات سنگين هستند.در چنين فضايي، بخشي از تقاضا به سمت پيش‌خريد حرکت کرده است؛ زيرا متقاضيان تلاش مي‌کنند با پرداخت مرحله‌اي، امکان خانه‌دار شدن را حفظ کنند. با اين حال ريسک‌هاي حقوقي و نگراني از تأخير در تحويل پروژه‌ها همچنان از چالش‌هاي اين بخش محسوب مي‌شود.
هشدار درباره قراردادهاي خارج از سامانه‌هاي رسمي
يکي از موضوعات مهم بازار مسکن در ماه‌هاي اخير، روند ثبت قراردادها و دسترسي مشاوران املاک به سامانه‌هاي رسمي است. فعالان اين صنف معتقدند اختلال يا محدوديت در اين سامانه‌ها مي‌تواند معاملات را به سمت قراردادهاي غيررسمي سوق دهد؛ موضوعي که امنيت حقوقي شهروندان را کاهش مي‌دهد.محرمي گفت: متأسفانه مدتي است دسترسي مشاوران املاک به قراردادهاي يکسان در سامانه «کاتب» قطع شده و اين موضوع روند انجام معاملات را با مشکل مواجه کرده است. خروج قراردادها از بسترهاي رسمي، موجب کاهش امنيت حقوقي معاملات مي‌شود و شهروندان بايد بدانند قراردادهاي دستي که خارج از سامانه‌هاي رسمي تنظيم مي‌شود، در مراجع قضايي اعتبار لازم را ندارد.
وي افزود: در چنين شرايطي ممکن است براي قراردادهاي دستي حکم تخليه صادر نشود يا مستأجران در بازپس‌گيري وديعه با چالش مواجه شوند، بنابراين تأکيد مي‌شود تمامي قراردادها صرفاً در سامانه‌هاي مجاز مانند »کاتب« يا »خودنويس« و از طريق مشاوران املاک داراي مجوز ثبت شود.اين هشدار از آن جهت اهميت دارد که در فصل جابه‌جايي، بسياري از خانوارها با عجله و بدون توجه به جزئيات حقوقي اقدام به تنظيم قرارداد مي‌کنند؛ مسئله‌اي که مي‌تواند بعدها منجر به اختلافات پرهزينه شود.
بازار اجاره زير فشار تورم
بازار اجاره همچنان يکي از پرچالش‌ترين بخش‌هاي مسکن است. رشد قيمت خريد مسکن، کاهش بازدهي ساير بازارها و تورم عمومي اقتصاد، سبب شده مالکان نيز انتظارات قيمتي بالاتري در قراردادهاي اجاره داشته باشند.نايب‌رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران درباره روند قيمت‌ها گفت: بايد واقعيت‌هاي اقتصادي از جمله تورم سالانه در بخش مسکن را نيز در نظر گرفت که به‌صورت طبيعي موجب افزايش قيمت‌ها مي‌شود.
وي درباره سياست تعيين سقف اجاره‌بها افزود: در حوزه اجاره اگرچه انتظار مي‌رود مالکان شرايط مستأجران را در نظر بگيرند، اما تعيين نرخ‌هاي دستوري مانند سقف ?? درصدي افزايش اجاره‌بها، کارآمد نبوده و در عمل به‌عنوان کف مذاکرات عمل مي‌کند.به گفته وي، اين نرخ در برخي مناطق شهري، به‌ويژه مناطق شمالي، عملاً رقم بالايي محسوب مي‌شود و در مناطق جنوبي نيز به دليل سطح درآمدها، امکان تحقق آن وجود ندارد و افزايش اجاره‌بها بايد متناسب با شرايط واقعي بازار و توان مالي مستأجران باشد.
اين اظهارات نشان مي‌دهد نسخه واحد براي تمام مناطق شهري نمي‌تواند کارآمد باشد. تفاوت سطح درآمد، ارزش ملک، ميزان تقاضا و شرايط محله‌ها باعث شده بازار اجاره در هر منطقه رفتار متفاوتي داشته باشد.
آينده بازار؛ صعود آرام يا جهش جديد؟
کارشناسان معتقدند در کوتاه‌مدت، بازار مسکن بيشتر در مسير افزايش تدريجي قيمت حرکت خواهد کرد تا جهش ناگهاني. تا زماني که توان خريد خانوارها محدود باشد، احتمال رونق تورمي شديد پايين‌تر است، اما اگر عرضه کاهش يابد و هزينه ساخت همچنان بالا برود، فشار قيمتي در ماه‌هاي آينده تشديد خواهد شد.محرمي‌نمين تأکيد کرد: در صورتي که در حوزه‌هايي مانند عوارض و ماليات براي سازندگان و مالکان تسهيل‌گري صورت نگيرد، افزايش قيمت‌ها در سال جاري دور از انتظار نخواهد بود. با اين حال اميدواريم با همراهي و همدلي ميان مردم، از بروز افزايش‌هاي هيجاني در بازار اجاره جلوگيري شود.
وي در پايان درباره وضعيت فعلي بازار خاطرنشان کرد: بازار مسکن از اواخر فروردين‌ماه وارد فاز جديدي از فعاليت شده و در حال حاضر با شيب ملايم صعودي در حال حرکت است، اما همچنان از هيجانات شديد در بخش خريد و فروش خبري نيست. در حال حاضر معاملات در بخش واحدهاي کوچک، املاک خرد و پيش‌فروش‌ها در حال انجام است و بازار در شرايطي نسبتاً آرام قرار دارد.به گزارش آراز آذربايجان به نقل از مهر، بازار مسکن در سال جاري در نقطه حساسي قرار گرفته است؛ از يک سو فشار هزينه ساخت و کاهش عرضه بالقوه، و از سوي ديگر افت قدرت خريد و رکود معاملات، اين بازار را در وضعيت تعادلي شکننده قرار داده است.
در چنين شرايطي، سياست‌گذاري دقيق براي حمايت از توليد، تسهيل تأمين مالي، ساماندهي بازار اجاره و تقويت امنيت حقوقي معاملات، بيش از هر زمان ديگري ضروري به نظر مي‌رسد.اگر اين سياست‌ها به‌موقع اجرا نشود، بازار مسکن ممکن است در ماه‌هاي آينده با رشد بيشتر قيمت‌ها و فشار مضاعف بر خانوارها مواجه شود؛ اما در صورت مديريت صحيح، مي‌توان از تکرار جهش‌هاي سنگين گذشته جلوگيري کرد.