سقف گذاري اجارهها موثر خواهد بود
گروه تحليل: يک کارشناس بازار مسکن معتقد است سقفگذاري دولت بر اجاره بهاي واحدهاي مسکوني در کوتاه مدت موثر است اما در بلندمدت به ضد خودش بدل خواهد شد.
در آمارهاي رسمي نرخ تورم مسکن به مراتب پايينتر از ميانگين تورم عمومي است اما در بازار قيمتها به نحوي محسوس و حتي بيش از تورم عمومي افزايش يافته است. در مرکز تهران واحدهاي مسکوني نوساز متري 350ميليون تومان قيمتگذاري شدند که افزايشي بيش از 100 درصدي داشته است. در بازار اجاره هم چنين وضعيتي حاکم است و گفته ميشود دولت به زودي سقفي براي اجاره بها تعيين خواهد کرد.
مهدي سلطان محمدي، کارشناس مسکن گفت: پس از جنگ رمضان و به دليل آسيب ديدن بخشي از صنايع فولاد و پتروشيمي، مافزايش قيمت برخي مصالح ساختماني ثابل انتظار بود . از سوي ديگر حداقل دستمزد نيز با رشد شصت درصدي مواجه شد و اين دو اتفاق دست به دست هم دادند تا قيمت تمام شده ساخت مسکن در کشور افزايش يايد. او ادامه داد: اين روند موحب اين شد که انتظارات تورمي در سمت سازندگان و عرضه را بالا برد. در سوي ديگر، انتظارات تورمي هم در بخش فروشندگان ايجاد شد؛ با تعطيلي بورس و رکود نسبي که بازار طلا و ارز را در بر گرفت، سبب شد تا برخي از سرمايهگذاران به اين نتيجه برسند که با توجه به عقب افتادگي يکي دو ساله مسکن، نسبت به طلا، استعداد بازدهي بيشتري در اين بخش وجود دارد.اين کارشناس مسکن درباره قيمت واقعي مسکن گفت: معمولا قيمت واقعي در نيمه دوم خرداد ماه تعيين ميشود. امسال که کشور درگير جنگ شده، حتي در سالهاي پيش هم معاملات دو ماه اول، بسيار ناچيز بود و بيشتر انتظارات خريداران و فروشندگان را پوشش ميداد. به نظر من همچنان بايد صبور باشيم تا يک ماه آينده قيمتهاي واقعي در بيايند. با اين همه به نظر ميرسد موج تورمي مسکن را نيز بينصيب نگذاشته است. بازار اجاره در ايران به کدام سو ميرود؟
سلطان محمدي در مورد وضعيت بازار اجاره مسکن در سال جاري گفت: اجاره بها جدا از قيمت مسکن نيست و اجاره بهاي سالانه چيزي در حدود 4 تا 5 درصد قيمت نهايي مسکن را تشکيل ميدهد. از اين مقدار يک درصد عموما صرف تعميرات و ماليات ميشود و يک درصد هم نرخ استهلاک است. درنتيجه موجر سالانه در حدود دو تا سه درصد از مبلغ نهايي منزل خود را از مستاجر دريافت ميکند که مشابه بسياري از کشورهاي جهان است.
وي ضمن تاکيد بر اينکه اجاره بها در ميان مدت و دراز مدت تابع قيمت مسکن است، افزود: اين انطباق لحظهاي نيست و ممکن است سالي بيشتر و سالي کمتر شود. روند تغييرات قيمتي در خريد و فروش مسکن پلهاي و ناگهاني است اما در بازار اجاره بيشتر تحولات تدريجي هستند ولي در ميان مدت اين دو بر هم منطبق ميشوند.
سلطان محمدي باور دارد اثر اين اقدامات کوتاه خواهد بود و اگر تنها بر اين جنس سياستها پافشاري شود، در نهايت انگيزه براي اجاره واحدهاي مسکوني و متعاقب آن عرضه مسکن کم شود. درنتيجه بايد به ياد داشت که اين سياستها ميتوانند عوارض سختي به دنبال داشته باشند. گرچه براي کوتاه مدت و به طور خاص براي مستاجراني که قصد جابجايي ندارند، تا حدي اين اقدام ميتواند از افزايش هزينهها جلوگيري کند.
او با ياد آوري تورم 73 درصدي گفت: انتظار اين است هزينهها به اندازه تورم افزايش پيدا کند. مشکل اين است که ما اکنون با يک تورم بسيار بزرگ و سخت مواجه هستيم. حالا وقتي تورم نقطه به نقطه را مرکز آمار 73 درصد اعلام کرده، چنانچه قيمت اجاره بهاي مسکن فقط 25 درصد افزايش يابد، عقب ماندگي 48 درصدي شکل ميگيرد و درنهايت انگيزه را براي سرمايهگذاري در مسکن يا فعاليت در بخش اجاره از بين ميبرد.
وي با يادآوري اينکه بخش بزرگ موجران، کساني هستند که يکي دو واحد بيشتر ندارند، توضيح داد: ما با موجران حرفهاي چنانکه در اروپا مرسوم است، مواجه نيستيم. تعداد کساني که مالک بيش از 10 واحد هستند هم محدود است زيرا بازار اجاره چندان بازار جذابي نيست که سرمايهگذاران را به خود جلب کند. به هر روي دولت ميتواند با ابزارهايي چون ماليات موجران بزرگ را تا اندازهاي کنترل کند ولي سهم آنها از بازار محدود است.
به گزارش آرازآذربايجان به نقل از خبرآنلاين، وي با اشاره به اينکه کنترل بازار در شرايط تورمي آسان نيست هشدار داد: گاهي با هدف حمايت از مستاجران، اقداماتي انجام ميشود که در نهايت زيانش به مستاجر ميرسد. راه حل ريشهاي مساله در کشور ما افزايش عرضه است و دولتها ميتوانند با سياستهاي تشويقي عرضه واحدهاي استيجاري را افزايش دهند. از طريق مشوقهاي مالياتي يا پرداخت وامهاي کم بهره، چنانکه در آمريکاي شمالي انجام ميشود، ميتواند در ميان مدت و بلندمدت به سود دو طرف باشد.
تاریخ: 1405/03/02 10:10 ق.ظ | دفعات بازدید: 1718