مسکن استيجاري، بدون منابع مالي پايدار طرح شکست‌خورده است

بازار مسکن طي سال‌هاي اخير در يکي از پرتلاطم‌ترين دوره‌هاي خود قرار گرفته است. گزارش مرکز آمار ايران نشان مي‌دهد که تورم سالانه مسکن طي يک‌سال منتهي به مهرماه امسال 36.6 درصد بوده و تورم اجاره‌بها نيز تقريباً هم‌تراز با آن، 36.5 درصد ثبت شده است.
برپايه گزارش مرکز آمار، در بخش خدمات نگهداري و تعمير واحدهاي مسکوني نيز تورم 44.3 درصدي گزارش شده است؛ آماري که نشان مي‌دهد نه‌تنها سياست‌هاي کنترلي دولت در بازار مسکن کارساز نبوده، بلکه بخش زيادي از درآمد خانوار صرف هزينه‌هاي مسکن مي‌شود.
اين شرايط به معناي آن است که توان خريد مردم براي خانه‌دار شدن روزبه‌روز کاهش يافته و مستأجران نيز با فشار اقتصادي شديد اجاره‌بها مواجه‌اند. در پاسخ به اين چالش، وزارت راه و شهرسازي دولت چهاردهم طرح مسکن استيجاري را براي زوج‌هاي جوان معرفي کرده است.
طرح مسکن استيجاري بر پايه خريد واحدهاي مسکوني در مراکز استان‌ها و ارائه آن‌ها به اقشار هدف به‌صورت اجاره‌اي طراحي شده است. وزير راه و شهرسازي، فرزانه صادق، در روزهاي اخير در گفتگوي تلويزيوني اعلام کرد که تلاش وزارتخانه بر اين است که تا پايان سال جاري، حداقل 10 هزار واحد استيجاري در اختيار خانواده‌ها و زوج‌هاي جوان قرار گيرد.
توليد مسکن استيجاري بدون منابع مشخص، ناممکن است
با اين حال، کارشناسان بازار مسکن نسبت به موفقيت اين طرح ابراز ترديد کرده‌اند. خشايار باقرپور، رئيس اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران، گفت: مسکن استيجاري به لحاظ ماهيت، طرحي بسيار مطلوب است؛ زيرا هدف آن تأمين واحدهايي با قيمت‌هاي کنترل‌شده و متناسب با تورم مهارشده براي مصرف‌کننده است. اما پرسش اصلي اين است که اين واحدها قرار است با چه منبع مالي توليد شوند؟
وي ادامه داد: اگر دولت بخواهد اين واحدها را از محل بودجه عمومي تأمين کند، با توجه به ناترازي فعلي بودجه، تحقق آن بسيار بعيد است. منابع دولتي محدود است و امکان سرمايه‌گذاري گسترده در چنين طرحي وجود ندارد.
باقرپور همچنين با اشاره به تجربه طرح‌هاي قبلي مسکني از جمله نهضت ملي مسکن و مسکن مهر افزود: اگر توليد اين واحدها از طريق منابع بانکي انجام شود، بايد توجه داشت که حتي در نهضت ملي مسکن نيز بانک‌ها به تعهدات خود عمل نکرده و تسهيلات بلندمدت وعده‌داده‌شده به متقاضيان به‌طور کامل اختصاص نيافت. بنابراين انتظار تأمين منابع مالي پايدار از شبکه بانکي براي مسکن استيجاري نيز واقع‌بينانه نيست.
رئيس اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران، با تأکيد بر نقش بخش خصوصي در موفقيت طرح مسکن استيجاري گفت: بخش خصوصي با توجه به ريسک‌هاي بالاي طرح و بازده پايين اقتصادي، تمايلي به ورود ندارد. سرمايه‌گذار بايد سرمايه کلان خود را در پروژه‌اي حبس کند که سال‌به‌سال دچار استهلاک مي‌شود و هزينه‌هاي نگهداري، بازسازي و ارتقاي آن نيز بر دوش او است، در حالي که بازده اقتصادي طرح پايين و غيرقابل‌توجيه است.
وي در پايان خاطرنشان کرد: بنابراين، به نظر مي‌رسد طرح مسکن استيجاري بدون تأمين منابع مالي مشخص و پايدار، همانند طرح‌هاي پيشين با شکست مواجه شود.
مسکن استيجاري و تجربه ناکام طرح‌هاي گذشته
بر اساس آمار رسمي وزارت راه و شهرسازي، طي شش سال گذشته از آغاز نهضت ملي مسکن، تنها حدود 70 هزار واحد مسکوني به‌صورت قطعي تحويل مردم شده است که از اين ميان، 50 هزار واحد در يک سال اخير تحويل داده شده است. اين در حالي است که وعده ساخت 4 ميليون واحد مسکوني طي چهار سال به مردم داده شده بود.تأمين منابع نهضت ملي مسکن عمدتاً از محل آورده مردم و تسهيلات بانکي بوده است و تاکنون از مجموع 850 هزار واحد، حدود 505 هزار واحد به شبکه بانکي متصل شده‌اند. آمارها نشان مي‌دهد که فاصله ميان وعده‌هاي دولت و تحقق واقعي، بسيار چشمگير است و اين موضوع، پرسش‌هاي جدي درباره ظرفيت دولت براي اجراي طرح مسکن استيجاري ايجاد مي‌کند.
چالش‌هاي پيش روي بخش خصوصي و سرمايه‌گذاران
کارشناسان اقتصادي و مسکن تأکيد مي‌کنند که موفقيت طرح مسکن استيجاري تنها در صورت تأمين منابع مالي شفاف، حمايت‌هاي بلندمدت دولتي و ورود بخش خصوصي ممکن است. همچنين، بهره‌گيري از مدل‌هاي اجاره بلندمدت، استفاده از تسهيلات کم‌بهره و مديريت هوشمند پروژه‌هاي مسکوني، مي‌تواند مسير موفقيت اين طرح را هموار کند.
از سوي ديگر، نبود هماهنگي ميان نهادهاي دولتي، کندي روند تخصيص زمين و نبود سيستم پايش مؤثر براي اجراي پروژه‌ها، از جمله چالش‌هايي است که بايد پيش از شروع اجراي طرح حل شود. کارشناسان معتقدند که طرح مسکن استيجاري، اگرچه براي کاهش فشار مستأجران و کنترل اجاره‌بها ضروري است، اما بدون زيرساخت قانوني و مالي، تنها وعده‌اي بر روي کاغذ باقي خواهد ماند.
با توجه به رشد بي‌رويه قيمت مسکن، افزايش اجاره‌بها و فشار اقتصادي بر خانوارها، طرح مسکن استيجاري مي‌تواند يکي از راهکارهاي کليدي دولت براي حمايت از زوج‌هاي جوان باشد. با اين حال، تجربه طرح‌هاي گذشته نشان مي‌دهد که تحقق وعده‌ها بدون برنامه مالي و منابع پايدار دشوار است.
به گفته کارشناسان، تعيين منابع مالي شفاف، ايجاد انگيزه براي مشارکت بخش خصوصي و نظارت دقيق بر اجراي پروژه‌ها، پيش‌شرط‌هاي موفقيت اين طرح هستند.
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از مهر،به نظر مي‌رسد که دولت بايد علاوه بر اعلام وعده‌ها، به راهکارهاي عملياتي و اجرايي براي تحقق مسکن استيجاري بيانديشد، در غير اين صورت، اين طرح نيز در مسير طرح‌هاي ناکام مسکن مانند مسکن مهر و نهضت ملي مسکن قرار خواهد گرفت.