اقتصاد مسکن ايست کرد

سقوط آزاد خريد و فروش مسکن؛ اين اتفاقي است که اين روزها به طور محسوس مي‌شود در بازار مسکن مشاهده کرد. فعالان بازار مسکن و سازندگان از سخت‌ترين و عميق‌ترين دوره رکود بازار مسکن سخن مي‌گويند و گاها مشاوران املاک نيز عنوان مي‌کنند به جز رهن و اجاره مسکن، خريد و فروش عملا در بازار متوقف شده است.
اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته نيز در رکود سنگين قرار داشت، اما اين رکود در تابستان امسال سنگين‌تر شده است و حتي برخي روايت‌هاي غيررسمي حاکي از آن است که معاملات مسکن با افت 30 تا 40 درصدي روبه‌رو شده است. بررسي‌هاي اوليه از بازار نيز نشان مي‌دهد علاوه بر ميزان عرضه، تقاضاي خريد نيز در بازار نيز به کمترين ميزان خود رسيده است.
در اين حالت، کارشناسان عنوان مي‌کنند با وجود اين‌که طي سال‌هاي اخير معاملات مسکن با رکودي مزمن مواجه بوده، اما ريسک جنگ اين رکود را به‌خصوص در شهر تهران تشديد کرده است.
اما به باور آن‌ها، سرمايه‌گذاران ملکي در شرايط فعلي بايد با واقع‌بيني به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگير داشته و تخفيف‌هاي سنگين نيز تضميني براي نقدشوندگي نيست. اين رکود رواني و معاملاتي شايد ماه‌ها و حتي يک‌دو سال ادامه يابد، اما اين نبايد با کاهش دائمي ارزش دارايي اشتباه گرفته شود.
خريد و فروش واقعي محدود شده است
در اين فضاي بازار، کيانوش گودرزي، رئيس اتحاديه املاک تهران درباره شرايط بازار مسکن مي‌گويد: در سال 1404 تغييرات خاصي در بازار مسکن رخ نداد، اما درآمد مردم به شدت کاهش يافت و در مقابل توان پرداخت اجاره‌بها نيز پايين آمد.
به اعتقاد او، در جنگ 12 روزه اخير اتفاق خاصي در منطقه نيفتاد که به‌طور مستقيم بازار ملک را تحت‌تاثير قرار دهد؛ چراکه رکود چندساله موجود، همچنان عامل اصلي وضعيت فعلي است.
رييس اتحاديه مشاوران املاک توضيح مي‌دهد: بر اساس رصد بازرسان اتحاديه در 20 منطقه تهران، کاهش قيمت بين 30 تا 40 درصد، 10 تا 50 درصد نيز مشاهده شده است. با اين حال، خريد و فروش واقعي بسيار محدود بوده و بيشتر اعداد و ارقام مطرح‌شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نشده است.
گودرزي با ذکر مثالي تصريح مي‌کند: در منطقه 2 واحدهايي که پيش‌تر 380 ميليون تومان قيمت داشتند، اکنون با حدود 300 ميليون تومان عرضه مي‌شوند که نشان‌دهنده کاهش 80 ميليون توماني است. در برخي مناطق شمالي، کاهش قيمت بين 20 تا 50 ميليون تومان و در مناطق جنوبي به تناسب کاهش کمتري براي هر واحد مسکوني ثبت شده است.
وي در عين حال با اشاره به ميزان پوشش دهي قيمت مسکن در تهران از طريق وام يک ميليارد و 200 ميليون توماني، عنوان مي‌کند: با توجه به ميانگين قيمت مسکن در تهران با تسهيلات خريد مي‌توان حدود 12 متر مسکن خريداري کرد.
رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران متذکر مي‌شود: ميانگين زمان خانه‌دار شدن در تهران به حدود 80 سال رسيده است و اين نکته حائز اهمين است که الان حدود نيمي از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها مي‌شود و اگر بخواهد يک خانه 5 تا 6 ميليارد توماني خريداري کند، بايد حدود 80 سال پس‌انداز داشته باشد.
اقتصاد مسکن ايست کرد؟
منصور غيبي، کارشناس بازار مسکن نيز با اشاره به وضعيت بازار مسکن مي‌گويد: جنگ تحميلي 12 روزه تاثير بسيار زيادي بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر دلايل دروني و بيروني اقتصاد مسکن، عواملي همچون افزايش جمعيت و ورود نيروي جوان به عرصه تقاضا، لزوم افزايش ساخت‌وساز و توسعه زيرساخت‌ها را به‌طور طبيعي ايجاد مي‌کند. اما اگر اين مقوله را کنار بگذاريم، مهم‌ترين عامل کنوني، بار رواني است که مردم را در بلاتکليفي و بي‌عملي قرار داده است.
وي مي‌افزايد: اين وضعيت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمي‌شود، بلکه ساير بخش‌هاي اقتصادي موازي نيز تحت‌تاثير اين بار رواني قرار گرفته‌اند. از همين رو، ضروري است که دولت در جامعه اين بار رواني را تعديل کند. تا زماني که اين تعادل رواني ايجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمينان نکنند، اقدام موثري در حوزه‌هاي اقتصادي از جمله بازار مسکن صورت نخواهد گرفت.
غيبي تصريح مي‌کند: در حال حاضر يک توقف کلي در ذهن و روان مردم ايجاد شده است که مانع هرگونه فعاليت اقتصادي شده و اين موضوع، تحليل‌هاي فني و آماري را بي‌اثر کرده است. جالب آنکه اين فضاي رواني از سوي مردم براي عدم انجام فعاليت اقتصادي باعث شکل‌گيري رکودي شده که به اشتباه با کاهش قيمت يکسان تلقي مي‌شود.
وي در عين حال يادآور مي‌شود: رئيس اتحاديه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخي مناطق شمالي تهران، قيمت‌ها تا متري 80 ميليون تومان و معادل 20 تا 30 درصد کاهش يافته است، اما خود او اذعان کرده که هيچ عدد و رقمي از اين کاهش در سامانه رسمي ثبت نشده است. بنابراين اين ادعاها، معيار قابل استنادي محسوب نمي‌شود.
غيبي تاکيد مي‌کند: هنگامي که اقتصاد مسکن از حرکت بازايستد، بخش بزرگي از اقتصاد ملي که حدود 12 تا 13 درصد سهم دارد، دچار سکون مي‌شود. اين امر تمام زنجيره‌هاي مرتبط شامل توليد مصالح ساختماني، خدمات فني و مهندسي، نيروي کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعاليت سازمان نظام مهندسي را به‌صورت دومينويي به حالت تعليق درمي‌آورد. اين وضعيت نه تنها خدمت به دولت نيست، بلکه دولت نيز نبايد از آن خرسند باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در اختيار دارد.
وي بيان مي‌کند: چنين برداشت‌هاي عمومي مبني بر کاهش 10 تا 30 درصدي قيمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامي است که مي‌تواند منجر به بروز رکود تورمي شود. همان‌طور که مديران صنفي نيز اذعان کرده‌اند، قيمت تثبيت‌شده‌اي در بازار ديده نمي‌شود و تنها اثر رواني در ذهن مردم جريان دارد که نتيجه‌اي جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.
اين کارشناس بازار مسکن تاکيد مي‌کند: اتفاقات اخير، فضاي رواني بي‌تحرکي و بي‌اقدامي را در حوزه‌هاي اقتصادي، به‌ويژه مسکن، ايجاد کرده است. از سوي ديگر، دولت هيچ اقدامي براي احيا و تقويت اين بخش در شرايط بحراني انجام نمي‌دهد و بيشترين آسيب از اين شرايط متوجه خود دولت خواهد بود. زماني که توليد ثروت و گردش سرمايه در اين بخش متوقف شود، تبعات آن در بخش‌هاي ديگر اقتصاد نيز نمايان خواهد شد و اين بدترين وضعيتي است که مي‌توان در آن قرار گرفت.
غيبي متذکر مي‌شود: آمار سال 1403 بانک مرکزي نشان مي‌دهد متوسط صدور پروانه و فرايند ساخت‌وساز، رشد بيش از 30 درصدي نسبت به مشابه سال قبل داشته است که بيانگر تداوم فعاليت‌هاي توليد آپارتمان پيش از آغاز جنگ بوده است. اما بدترين بخش اين گزارش، مربوط به سال 1404 است که در آن پروانه‌هاي صادرشده در کمترين سطح منجر به اجرا و پيشرفت پروژه شده‌اند.
زمان خريد خانه هست يا نه؟
فرشيد ايلاتي، کارشناس بازار مسکن ايلاتي نيز درباره وضعيت بازار مسکن تا پايان سال مي‌گويد: به نظر مي‌رسد رکود بازار مسکن همچنان ادامه پيدا کند؛ البته رکود به اين معنا نيست که تقاضا به‌طور کامل از بين رفته باشد. سازندگان بايد هوشمندانه عمل کنند؛ يعني نبايد هر ملکي را بدون توجه به نيازهاي بازار بسازند.
اين کارشناس بازار مسکن به کاهش تقاضا در بازار اشاره مي‌کند و مي‌افزايد: با اين حال، همچنان اندکي تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحي‌ها متناسب با مختصات و نياز واقعي بازار انجام شود، مي‌توان شرايط مناسبي براي شرکت‌هايي که مايل به ادامه فعاليت هستند ايجاد کرد.
وي درباره ورود خريداران مصرفي به بازار نيز تصريح مي‌کند: توصيه‌اي که همواره داشته‌ايم، اين است که براي تقاضاي مصرفي، هر زمان که بازار فرصت ورود فراهم کرد، بايد از اين فرصت استفاده کرد. آن دسته از افرادي که به دنبال سرمايه‌گذاري يا فعاليت‌هاي سرمايه‌اي هستند، شرايط متفاوتي دارند.
اين کارشناس بازار مسکن عنوان مي‌کند: زماني که بازار روند نزولي پيدا کرده و قيمت‌ها کاهش يافته، متقاضيان مصرفي نبايد اين فرصت را از دست بدهند، زيرا ممکن است شرايط تغيير کند و نقطه خريد از دست برود.
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از خبرآنلاين،ايلاتي درباره ورود سرمايه‌گذاران به اين بازار توصيه مي‌کند: در مورد سرمايه‌گذاري شرايط متفاوت است؛ در حال حاضر وضعيت بازار به گونه‌اي است که اگر بخواهيد ملکي را با هدف خريد و فروش تهيه کنيد، هيچ تضميني براي بازدهي به دليل رکود حاکم بر بازار و کاهش معاملات وجود ندارد. همچنين ممکن است فرصتي مناسب براي سرمايه‌گذاري پيدا شود و وارد بازار شويد، اما امکان خروج از آن فراهم نباشد.
Azazarbaijan.aghtesadi@gmail.com