چرا ساختمان‌ها در ايران گارانتي ندارند

امروزه گارانتي به يکي از اولويت‌هاي اصلي مردم براي خريد هر کالايي تبديل شده است. مشتري براي خريد يک وسيله ساده مثل لامپ کم مصرف تا خريد کالاهاي پيچيده و گران‌تر مانند خودرو، به گارانتي اهميت بسيار زيادي مي‌دهد و در صورت نبود گارانتي مطمئن، به احتمال بسيار زياد از خريد آن کالا صرف نظر خواهد کرد تا جايي که کالاي بدون گارانتي تقريباً از بازار حذف خواهد شد.
با وجود جايگاه بسيار مهم گارانتي براي عرضه کالاهاي ساده و ارزان تا پيچيده و گران، اما در کشور ما براي ساختمان به عنوان گران‌ترين و مهمترين کالا مصرفي مردم خبري از گارانتي نيست. اين در حالي است که طبق قوانين مصوب کشور، ساختمان قبل از فروش بايد گارانتي شود.
سازنده‌ها از گارانتي سازه خود شانه خالي مي‌کنند!
قانون گارانتي ساختمان در ايران يک بار در اواخر دهه 80 و يک بار در اوايل دهه 90 تصويب و ابلاغ شده است اما طي اين سال‌ها، در کشور خبري از اجراي اين قوانين نبوده و سازنده‌ها از آن طفره رفته‌اند و هيچ ناظري هم پيگير شانه خالي کردن آنها از گارانتي نبوده است.
طبق مبحث 22 مقررات ملي ساختمان، هر ساختمان بايد مسئول نگهداري و بازرس داراي پروانه صلاحيت حرفه‌اي از وزارت راه‌وشهرسازي داشته باشد. اين قانون تأکيد کرده که در ساختمان‌هاي بيش از چهار طبقه اين بازرس بايد شخص حقوقي بوده و براساس دوره‌هاي زماني تعيين شده در مبحث 22 مقررات ملي ساختمان، بازديدهاي دوره‌اي از بخش‌هاي مختلف ساختمان داشته باشد و اگر طي اين بازرسي‌ها مشخص شود در روند ساخت تخلفي صورت گرفته و يا ايمني و پايداري در بخشي از ساختمان تهديد شده است؛ حکم تخلف صادر و ضمن اخطار به مالک يا مالکان و بهره‌برداران، نسبت به صدور حکم توقف سکونت به صورت موقت (تا زمان برطرف شدن نواقص) يا دائم، اقدام شود.
قانوني که اجرا نمي‌شود: ساختمان‌هاي بدون گارانتي اجازه فروش ندارند
بر اساس اين مصوبه دولتي، ساختمان‌هاي بدون گارانتي يا همان معاينه فني ادواري، حق فروش و اجاره نخواهند داشت. در واقع يکي از مواردي که در اين مبحث به آن اشاره شده است مربوط به سلب امکان بهره‌برداري، فروش و اجاره براي املاکي است که حکم تخلف براي آنها صادر شده است و پايداري و سلامت آنها از حد استاندارد پايين‌تر است.
درباره اين موضوع به خصوص مسأله گارانتي ساختمان در ايران و تجربه کشورهاي جهان در اين زمينه با سيدطه‌حسين مدني، رئيس انديشکده حکمراني هوشمند گفتگو کرديم.
مدني درباره گارانتي ساختمان در ايران و چالش‌هاي بد ساختن در کشور گفت: شرکت‌هاي ساختماني در ايران توجه چنداني به گارانتي سازه‌هاي خود ندارند. معدود گارانتي‌هاي موجود هم فاقد ضمانت اجرايي و ناظر هستند و به نوعي سازنده بر عملکرد خود نظارت مي‌کند. در اين شرايط، در صورت بروز مشکل، خريدار ابزاري جز شکايت و مراجعه به دادگاه در اختيار ندارد.
پوشش غيراستاندارد و محدودِ معدود گارانتي‌هاي موجود
وي يکي ديگر از چالش‌هاي مربوط به گارانتي ساختمان در کشور را گارانتي در دوره‌هاي کوتاه عنوان و خاطرنشان کرد: معدود گارانتي‌هايي که توسط برخي سازنده‌ها وجود دارد؛ محدود به دوره زماني کوتاه مثلاً دو ساله است. قاعدتاً کمتر ساختماني در اين دوره کوتاه در صورت بد ساخته شدن، مشکلات خود را نشان مي‌دهد. حتي اگر در اين دوره کوتاه هم مشکلات مشخص شود؛ همانطور که گفته شد دست خريدار به جايي بند نيست.
وي خاطرنشان کرد: علاوه بر مسأله دوره کوتاه گارانتي ساختمان در ايران، معدود تضامين کيفي موجود هم محدود است. بيمه‌هاي موجود هم موضوعاتي ابتدايي مانند آتش‌سوزي، بلاياي طبيعي يا سرقت را پوشش مي‌دهند و شامل مشکلات ساختاري نمي‌شوند.
رئيس انديشکده حکمراني هوشمند تصريح کرد: متأسفانه در چنين شرايطي، موضوع گارانتي ساختمان که از سال‌هاي گذشته لازم‌الاجرا بوده؛ صرفاً به يک توصيه‌نامه تبديل شده و بازرسي‌هاي مورد تأکيد در مبحث 22 مقررات ملي ساختمان مسکوت مانده و نقشي در بهبود وضعيت ساخت و ساز نداشته است.
ايرادات مبحث 22 مقررات ملي ساختمان
مدني درباره علت اجرا نشدن اين موضوع، خاطرنشان کرد: ايرادات موجود در مبحث 22 مقررات ملي ساختمان، يکي از مهمترين دلايل اجرا نشدن آن است. در اين خصوص مرکز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي به ايرادات اساسي مثل مشخص نشدن وظايف هر بخش، شفاف نکردن حدود و اختيارات بازرس و تکنسين ساختمان و مشخص نبودن وظايف هيأت‌مديره ساختمان و ساير نهادهاي اجرايي اشاره کرده است.
وي ادامه داد: مرکز پژوهش‌ها معتقد است حدود جرم نيز در متن مبحث 22 مقررات ملي ساختمان شفاف نشده است. همچنين متن اين سند بيشتر توصيه‌اي است و در بسياري از موارد صراحت کافي ندارد. موارد مربوط به بازرسي‌هاي ساختمان هم بايد طبق مهندسي نگهداري ساختمان به روز شود.
رئيس انديشکده حکمراني هوشمند اضافه کرد: طبق گزارش مرکز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي، در مبحث 22 مقررات ملي ساختمان، وظايف سازنده و شرکت‌هاي مجري در دوره بهره‌برداري و نگهداري و نحوه تضمين و تعهد آنها در قبال سازه مشخص نيست. همچنين مشخص نشده که اگر براي سازه مشکلي به وجود آيد؛ برخورد حقوقي و قانوني چگونه بايد باشد و در نهايت نقش بيمه در نگهداري از ساختمان مشخص نشده است.
مدني خاطرنشان کرد: مسکوت ماندن گارانتي ساختمان در حالي است که خانه گران‌ترين و مهمترين کالاي مصرفي خانوار است و از طرف ديگر اين موضوع براي کالاهاي ديگر با درجه اهميت کمتر نسبت به ساختمان، مانند خودرو به صورت گارانتي و بيمه کيفي تخصصي وجود دارد. يا خودروهاي فاقد بيمه‌نامه اجازه تردد نداشته و در صورت تردد با جريمه‌هاي سنگين مواجه خواهند شد.
گارانتي يعني سازنده به سازه خود اعتماد دارد
مدني با بيان اينکه گارانتي ساختمان نشان دهنده کيفيت ساخت است؛ گفت: سازندگان با گارانتي سازه خود، اعتماد به کيفيت کار خود را نشان مي‌دهند. بنابراين گارانتي طولاني به خريدار اين اطمينان را مي‌دهد که سازه از کيفيت مناسبي برخوردار است و برعکس گارانتي‌هاي کوتاه مدت مي‌تواند از فرآيند ضعيف ساخت حکايت داشته باشد.
سخن پاياني
رئيس انديشکده حکمراني هوشمند تصريح کرد: با وجود اهميت موضوع ساختمان، گارانتي و بيمه، در ايران اين موضوع وضعيت خوبي ندارد و مورد توجه رسانه‌ها هم قرار نگرفته است. بر خلاف ايران، در بسياري از کشورهاي دنيا که به برخي از آنها اشاره شد؛ بر موضوع گارانتي نظارت‌هاي دقيق قانوني و حاکميتي وجود دارد و بيمه‌هايي هم هستند که ريسک را مي‌پذيرند. در اين کشورها، موضوع گارانتي صرفاً پيشنهادي از سوي سازنده نيست و حاکميت همانطور که اجازه تردد به خودروهاي بدون بيمه نمي‌دهد؛ اين موضوع را براي ساختمان هم در نظر گرفته است. همچنين سازه‌هاي شرکت‌هايي که گارانتي ساختمان و ضمانت اصالت اقلام به کار رفته در سازه مطابق شناسنامه آن را ارائه نکنند هم مورد استقبال قرار نمي‌گيرد.
وي افزود: در نهايت، گارانتي به نوعي نشان دهنده سطح و نوع عملکرد شرکت‌هاي سازنده است. مثلاً سطح شرکتي که گارانتي 10 ساله ارائه مي‌دهد با شرکتي که گارانتي دو ساله ارائه مي‌کند کاملاً مشخص مي‌شود.
به گزارش آراز آذربايجان به نقل از مهر،رئيس انديشکده حکمراني هوشمند در پايان با بيان اينکه موضوع مسکن امروز يکي از اولويت‌هاي اصلي کشور است؛ گفت: در اين وضعيت همه بخش‌ها بر لزوم افزايش توليد مسکن براي جبران کمبودهاي اين بخش تأکيد مي‌کنند. اما اين اولويت و تأکيد بر ساخت مسکن، نبايد منجر به ناديده گرفتن موضوعات مهم مربوط به ايمني، گارانتي، شناسنامه ساختمان و بيمه سازه‌ها شود. بنابراين همانطور که افزايش توليد در اولويت است؛ اجراي مبحث 22 مقررات ملي ساختمان، شناسنامه واقعي و کامل ساختمان و موضوع گارانتي هم بايد در اولويت بالاي وزارت راه و شهرسازي قرار گيرد.
Arazazarbaijan.aghtesadi@gmail.com